Una delle problematiche più frequenti che ricorre in caso di separazione tra coniugi è quella relativa alla gestione dell’immobile adibito a residenza familiare, cosa che diventa spesso problematica quando il nucleo familiare si disgrega.
Le ipotesi che si possono verificare sono varie.
Ci occupiamo qui del caso di immobile in comproprietà, acquistato dopo il matrimonio con denaro proveniente da un mutuo cointestato e rate mensili pagate metà ciascuno. Come spesso accade, il denaro che viene sborsato per il pagamento della rata mensile è su di un conto corrente cointestato.
Gli scenari che si possono verificare sono vari: il primo, ad esempio, è quello in cui già in costanza di matrimonio uno dei due smetta di contribuire al pagamento della rata di mutuo perché magari perde il lavoro o per altre difficoltà. Quindi, la rata viene pagata sempre dal conto cointestato, ma su di esso transitano orami solo somme di proventi di uno solo dei due coniugi.
Abbiamo già affrontato un caso simile in un nostro precedente contributo, nel quale si dava atto dell’orientamento giurisprudenziale secondo cui il pagamento dell’intera rata di mutuo da parte di uno solo dei coniugi, in costanza di matrimonio, anche nel caso di mutuo cointestato, costituisce attuazione di doveri di cooperazione e assistenza familiare ai sensi dell’art. 143 cc, per cui il coniuge non può ripetere quanto versato (orientamento confermato anche da ulteriori recenti pronunce: Cass. 5385/2023; Trib. Catania III sez. civ. sent. 24 feb 2025; Trib. S.M.C.V. sent. 23 settembre 2024). Per il precedente contributo, si rinvia al link (https://avvocatofusco.com/diritto-di-famiglia/separazione-e-mutuo-cointestato-quando-e-solo-il-marito-a-continuare-a-pagare-le-rate-parte-prima/).
Il caso che qui voglio trattare è invece un altro.
Può accadere che, durante il procedimento di separazione o dopo la sentenza di separazione, per ragioni varie, a prescindere dalla regolarità nel pagamento delle rate di mutuo, uno dei coniugi non abbia più interesse a conservare la proprietà della casa e decide che è meglio monetizzare la sua quota.
Piuttosto che decidere di vendere l’intero immobile, i coniugi di possono accordarsi nel senso della cessione della quota da parte di uno dei due in favore dell’altro che ha interesse a tenere l’immobile intero. Il caso più frequente è quello della cessione della quota da parte del marito alla moglie che è rimasta nella casa (in comproprietà) in quanto collocataria dei figli non autonomi.
Potrebbe profilarsi anche l’altra ipotesi della casa di proprietà esclusiva del marito ma assegnata alla moglie collocataria della prole; anche in questo caso il marito potrebbe decidere di disfarsi della proprietà di una abitazione di cui non ha più la disponibilità e a cui non ha più interesse.
Ma stiamo sul caso mediamente più ricorrente, ossia il primo descritto.
Che cosa succede se il marito decide di cedere la sua quota di immobile alla moglie che già lo occupa con i figli non economicamente autosufficienti?
L’interrogativo è: come si valuterà quell’immobile? Incide sul valore commerciale il fatto che l’immobile sia gravato dal vincolo della assegnazione alla moglie collocataria per un numero indeterminato di anni?
La Cassazione a sezioni unite ha dato la sua risposta, mettendo un argine ad un doppio orientamento che si era creato in merito.
Cass. sez. un. n. 18641/2022 del 12 aprile 2022- 9 giugno 2022 ha affrontato il seguente interrogativo, cercando di dirimere il nodo interpretativo che si era creato:
“Se – in sede di divisione di un immobile in comproprietà di due coniugi legalmente separati già destinato a residenza familiare e, per tale ragione, assegnato, in sede di separazione, al coniuge affidatario della prole – occorra tenere conto della diminuzione del valore commerciale del cespite conseguente alla presenza sul medesimo del diritto di godimento del coniuge a cui è stata affidata la prole, pure nel caso in cui la divisione si realizzi mediante l’attribuzione a quest’ultimo della proprietà dell’intero immobile con conguaglio in favore del comproprietario e, quindi, determinandolo non in rapporto al valore dello stesso immobile, bensì in misura ridotta che tenga conto della permanenza di tale vincolo, opponibile anche ai terzi”.
La Corte risponde all’interrogativo dando ragione all’orientamento già espresso da un filone seguito dalla seconda sezione, secondo il quale “nello stimare i beni per la formazione delle quote ai fini della divisione, non può non considerarsi, invero, che, in ipotesi di assegnazione in proprietà esclusiva della casa familiare, di cui i coniugi erano comproprietari, al coniuge affidatario dei figli, si riunisce nella stessa persona il diritto di abitare nella casa familiare – che perciò si estingue automaticamente – e il diritto dominicale sull’intero immobile, che rimane privo di vincoli, con la conseguenza che, in sede di valutazione economica del bene “casa familiare” nel giudizio di scioglimento della comunione, il diritto di abitazione conseguente al provvedimento di assegnazione non deve, pertanto, influire in alcun modo sulla determinazione del conguaglio dovuto all’altro coniuge” (Cass. sez. II, n. 33069 del 2018; conformi Cass. sez. II n. 27128/2014, Cass. sez. II n. 17843/2016).
Secondo l’opposto orientamento di altre pronunce della stessa sezione seconda, “l’assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi in sede di separazione o divorzio è atto che, quando sia opponibile a terzi, incide sul valore di mercato dell’immobile, con la conseguenza che, ove si proceda alla divisione giudiziale del medesimo, di proprietà di entrambi i coniugi, si dovrà tener conto, ai fini della determinazione del prezzo di vendita dell’esistenza di tale provvedimento di assegnazione, che pregiudica il godimento e l’utilità economica del bene rispetto al terzo acquirente” (Cass. Sez. II, n. 9310/2004; Cass. sez. II, n. 8202/2016; Cass. sez. II, n. 20319/2009).
“Riconoscere al coniuge attributario dell’immobile per intero una decurtazione al conguaglio dovuto all’altro coniuge già comproprietario, in virtù del diritto di godimento già riconosciutogli con l’assegnazione, costituirebbe un ingiustificato arricchimento” considerato che egli, successivamente all’acquisto dell’intera proprietà, finirebbe con l’ ” essere titolare di un bene non gravato da alcun diritto altrui, in virtù della produzione del suddetto effetto estintivo” (Cosi, le Sez. un. cit.).
La sentenza compie un passaggio indiretto, a mio avviso importante, anche su di un altro fenomeno ossia quello della divisione giudiziale dell’immobile in comproprietà, ipotesi non peregrina qualora il tasso di conflittualità tra i coniugi sia altissimo e tra gli stessi non sia possibile raggiungere una soluzione condivisa mediante attribuzione e conguaglio. In particolare, ci si sofferma sull’ipotesi di divisione con attribuzione dell’intero immobile al coniuge non collocatario della prole, che chiarisce ancora meglio quanto detto sopra a proposito del caso opposto.
“Di contro, nell’ipotesi in cui la comunione immobiliare venga sciolta a seguito della divisione giudiziale con l’attribuzione dell’immobile in proprietà esclusiva a favore del coniuge non assegnatario dello stesso quale casa coniugale (e non affidatario della prole), quest’ultimo si troverà in una situazione comparabile a quella del terzo acquirente dell’intero (a seguito di aggiudicazione in esito al procedimento divisionale, con le relative valutazioni del caso ad opera dell’ausiliario tecnico del giudice), ovvero diventerà titolare di un diritto di proprietà il cui valore dovrà essere decurtato dalla limitazione delle facoltà di godimento da correlare all’assegnazione dell’immobile al coniuge affidatario della prole, permanendo il relativo vincolo sullo stesso con i relativi effetti pregiudizievoli derivanti anche dalla sua trascrizione ed opponibilità ai terzi ai sensi dell’art. 2643 c.c.” (Cass. sez. Un. 18641/2022).”
Per una disamina approfondita delle questioni affrontate, si rinvia alla lettura integrale della sentenza che si allega.
© Annunziata Candida Fusco
Cass.-civ.-Sez.-Un.-9-giugno-2022-n.-18641
